ძირითადი ფაქტები 2024 წლისთვის
- საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მოცულობა: $4,3 მლრდ — ისტორიული მაქსიმუმი (TBC Capital)
• თბილისი: ბაზრის 72%, ბათუმი: 20% — დადასტურებულია ოფიციალური მონაცემებით
• თბილისში გაიყიდა 39,600 ბინა 2024 წელს (+2,3% 2023-თან შედარებით)
• ფასები თბილისში იზრდება წელიწადში 6-15%-ით სეგმენტის მიხედვით
• ბათუმის ბაზარი: დაახლოებით $900 მლნ, სტაბილურია 2023 წელთან შედარებით
წყაროები: TBC Capital, CityHandyman, Galt & Taggart, Colliers Georgia
თბილისის ბაზრის ანალიზი: ზუსტი ციფრები ბანკებისგან
გაყიდვების მოცულობები და ტრანზაქციები
2024 წელს თბილისში გაიყიდა 39,600 ბინა, რაც წინა წელთან შედარებით 2,3%-ით მეტია. ეს არის მეორე საუკეთესო შედეგი ისტორიაში რეკორდული 2022 წლის შემდეგ (42,300 ერთეული).
თვიური დინამიკა 2024 წლისთვის:
- იანვარი: 2,967 გარიგება (+5% წლიური ზრდა)
- ივნისი: 2,957 გარიგება (-21,9% წლიური ზრდა)
- ივლისი: 3,476 გარიგება (-1,3% წლიური ზრდა)
- სექტემბერი: 3,430 გარიგება (+14% წლიური ზრდა)
- ოქტომბერი: 3,750 გარიგება (+12,8% წლიური ზრდა)
ფასების დინამიკა ოფიციალური მონაცემებით
საშუალო ფასები 2024 წელს (TBC Capital):
- იანვარი: $1,205/მ²
- მარტი: $1,200/მ² (+4% წლიური ზრდა)
- სექტემბერი: $1,244/მ² (+6% წლიური ზრდა)
- ოქტომბერი: $1,307/მ² (პირველადი ბაზარი)
ფასების ზრდა სეგმენტების მიხედვით:
- პირველადი ბაზარი: +15,1% წლიური ზრდა (მარტი 2024)
- ახალაშენებული: დაახლოებით $1,300/მ²
- საშუალო ფასი (ყველა სეგმენტი): $1,100/მ²
მყიდველების სტრუქტურა
85% მყიდველი — საქართველოს მოქალაქეები, 4% — რუსები, 4% — ისრაელელები. დანარჩენი 7% — სხვა ქვეყნების მყიდველები.
ბათუმი: კურორტული ბაზარი წნევის ქვეშ
ძირითადი მაჩვენებლები
ბათუმის ბაზრის მოცულობა 2024 წელს: დაახლოებით $900 მლნ, რაც პრაქტიკულად არ შეცვლილა 2023 წელთან შედარებით.
საშუალო ფასი: $1,222/მ² — ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი მაჩვენებელი მსოფლიოს კურორტულ ქალაქებს შორის.
ტენდენციები და გამოწვევები
2024 წლის მესამე კვარტალში ბათუმმა განიცადა მოთხოვნის შესამჩნევი შემცირება, რაც დაკავშირებულია მიგრანტების გადინებასთან, ფასების ზრდასთან და პოლიტიკურ განუსაზღვრელობასთან.
პირველად ბაზარზე ბინების უმეტესობა იყიდება საინვესტიციო მიზნებისთვის სხვა ეროვნების მყიდველების მაღალი წილით.
ტერიტორიული განაწილება ფასებისა:
- ცენტრი, გარეუბნები და პერიფერია: ფასების სტაბილური ზრდა
- პირველი სანაპირო ხაზი: მცირე შემცირება
რეგიონული ბაზრები: კობულეთი და სხვა ქალაქები
კობულეთი
კობულეთში მოთხოვნის პიკი 2023 წელს იყო. 2024 წელს გაყიდვები 33%-ით შემცირდა, მაგრამ ფასები განაგრძობდა ზრდას და მიაღწია თითქმის $1,000/მ²-ს.
სამშენებლო რეგიონული განაწილება
2024 წლის მონაცემებით, თბილისი შეადგენს დასრულებული საცხოვრებელი შენობების ნახევარზე მეტს ქვეყანაში:
- მცხეთა-მთიანეთი: 17,7%
- ქვემო ქართლი: 7,4%
- კახეთი: 6,1%
- სამცხე-ჯავახეთი: 5,5%
იჯარის ბაზარი: კორექცია ბუმის შემდეგ
შემოსავლიანობის შემცირება
2025 წლის პირველ კვარტალში თბილისში იჯარის საშუალო შემოსავლიანობა შეადგინა 9,0%, რაც წინა წელთან შედარებით 1,5 პროცენტული პუნქტით ნაკლებია.
საშუალო საიჯარო ფასი მარტში 2025 წელს 11%-ით შემცირდა $10,6-მდე მ²-ზე.
შემოსავლიანობა რაიონების მიხედვით (Q1 2025)
Global Property Guide-ის მონაცემებით:
- საბურთალო: 5,89-6,85%
- ვაკე: 5,0-5,65%
- დიდი დიღომი: 7,38-10,18%
- გლდანი: 6,38-8,36%
სამშენებლო აქტივობა და ნებართვები
აქტივობის შემცირება 2025 წელს
2025 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი მშენებლობის ნებართვები 4,5%-ით შემცირდა 1,630-მდე წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.
საცხოვრებელი ობიექტების დასრულება ასევე მკვეთრად შემცირდა 22,5%-ით წლიურად მხოლოდ 403-მდე იმავე პერიოდისთვის.
შენელების მიზეზები
მრავალი ფაქტორი ხელს უწყობდა გაყიდვების ამ შენელებას, მათ შორის შიდა პოლიტიკური არასტაბილურობა, რომელიც 2024 წლის გაზაფხულზე დაიწყო.
მყიდველ-მიგრანტების მოთხოვნის შესუსტება, რომლებიც ადრე მნიშვნელოვან როლს ასრულებდნენ საიჯარო და გაყიდვის ფასების ზრდაში.
სამშენებლო აქტივობის შემცირება ქმნის შესაძლებლობებს კერძო ოსტატებისთვის და მცირე კონტრაქტორებისთვის. მცირე რემონტისა და სამამშენებლო სამუშაოების მოთხოვნა რჩება სტაბილური დიდი მშენებლობის შენელების პირობებში.
სამშენებლო მომსახურების რეალური ფასები
სამშენებლო მომსახურების ბაზრის კონტრაქტორების ანალიზის საფუძველზე წარმოდგენილია 2025 წლის აქტუალური ტარიფები:
დემონტაჟის სამუშაოები (კონტრაქტორების მონაცემებით)
- კერამიკული ფილის დემონტაჟი: 15 ლარიდან მ²-ზე
- ხის იატაკის დემონტაჟი: 10 ლარიდან მ²-ზე
- ელექტროგაყვანილობის დაშლა: 0,8 ლარიდან მ.პ-ზე
სამშენებლო-მონტაჟური სამუშაოები
- გაზოსილიკატის ქვაყრა (100მმ): 90 ლარიდან მ²-ზე
- შლაკობლოკის ქვაყრა (100მმ): 70 ლარიდან მ²-ზე
- ელექტრომონტაჟი: 25-130 ლარი სირთულის მიხედვით
შენიშვნა: ფასები შეიძლება განსხვავდებოდეს რეგიონისა და კონტრაქტორის მიხედვით
ბაზრის წამყვანი დეველოპერები
უმსხვილესი დეველოპერები
ORBI Group — საქართველოს ერთ-ერთი წამყვანი სამშენებლო ჰოლდინგი 20 წლიანი გამოცდილებით, რომელმაც განახორციელა 2 მლნ მ²-ზე მეტი უძრავი ქონება.
ORBI-ს პროექტები:
- ORBI CITY Batumi: $1,400-1,700/მ²
- Orbi Luxe Palace: $990/მ²-დან
ბაზრის ტენდენციები დეველოპმენტში
მყიდველები უფრო ხშირად ანიჭებენ უპირატესობას მზა ობიექტებს მშენებლობის სტადიაზე მყოფ პროექტებზე, რაც ასახავს შეშფოთებას პროექტების დასრულებასთან დაკავშირებით.
დაგვიანების რისკი და ფინანსირების განუსაზღვრელობა შეიძლება გამოიწვიოს ბაზრის დროებითი ცვალებადობა.
ინფრასტრუქტურული პროექტები: დადასტურებული მონაცემები
დასრულების სტადიაზე მყოფი პროექტები
ავტოგზა თბილისი-ბათუმის მშენებლობა დასრულდება 2025 წელს — ეს დადასტურებულია ოფიციალური წყაროებით.
დაგეგმილი პროექტები
დაგეგმილ მსხვილ პროექტებს შორისაა: ანაკლიაში პირველი ღრმაწყლოვანი პორტის მშენებლობა, რკინიგზის მოდერნიზება და თბილისში ახალი საერთაშორისო აეროპორტის მშენებლობა.
ექსპერტული პროგნოზები 2025 წლისთვის
მოსალოდნელი ტენდენციები
ანალიტიკოსები ყურადღებით აკვირდებიან ტენდენციებს და აღნიშნავენ, რომ იჯარის შემოსავლიანობამ შეიძლება დამატებითი პოტენციური შემცირება განიცადოს 2025 წელს.
მომავალი ტენდენციები ძლიერ დამოკიდებული იქნება ისეთ ფაქტორებზე, როგორიცაა ეკონომიკური მაჩვენებლები, უცხოური ინვესტიციების დონე და გაცვლითი კურსის ცვლილებები.
რისკები და შესაძლებლობები
ძირითადი რისკები:
- მიგრაციის შემცირება ან ტურიზმის შენელება შეიძლება გამოიწვიოს იჯარის შემოსავლიანობის შემცირება
- ბაზარი ძლიერ არის დამოკიდებული ეკონომიკურ სტაბილურობასა და უცხოურ მოთხოვნაზე
შესაძლებლობები:
- $100,000-დან უძრავი ქონების შეძენისას რეზიდენტობის მიღების შესაძლებლობა
- სტაბილური სამართლებრივი სისტემა უცხოელი ინვესტორებისთვის
დასკვნა და პროგნოზი
საქართველოს სამშენებლო ბაზარმა 2024 წელს გამოავლინა მდგრადობა და მიაღწია ისტორიულ მაქსიმუმს $4,3 მლრდ-ში. თუმცა, 2025 წლის დასაწყისი ბაზრის გაცივების ნიშნებს აჩვენებს მოთხოვნის 6%-იანი შემცირებით.
ძირითადი დასკვნები:
- თბილისი რჩება დომინანტური ბაზარი (72%)
- ფასები განაგრძობს ზრდას, მაგრამ ტემპი შენელდება
- იჯარის ბაზარი კორექტირდება 2022-2023 წლების ბუმის შემდეგ
- პოლიტიკური არასტაბილურობა გავლენას ახდენს საინვესტიციო გადაწყვეტილებებზე
რეკომენდაციები ინვესტორებისთვის: ყურადღებით უნდა თვალყური ადევნონ პოლიტიკურ სიტუაციას და მოემზადონ ბაზრის შესაძლო ცვალებადობისთვის 2025 წელს.
წყაროები: TBC Capital Real Estate Reports 2024-2025, Galt & Taggart Tbilisi Residential Real Estate Reports, სარემონტო კომპანია CityHandyman, Colliers Georgia Market Reviews, Global Property Guide Georgia Q1 2025.